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【ゼロからわかる!】任意売却の流れ完全ガイド

任意売却の流れ 任意売却の流れ

任意売却って一般の不動産売却と違うみたいだけど、売却の流れや期間はどうなってるのか知りたいな。

今回は上記のような悩みを持った人に向けての内容となってます。任意売却と聞くと、難しく身構えてしまう人もいるのではないでしょうか?

ただ、一般の売却と大きな違いはなく、大きな流れを掴めばそこまで難しいものではありません。今回は、ゼロから任意売却の流れを学ぶ人にとってなるべくわかりやすく解説していきます。本記事を読むことで下記のような知識が得られます。

本記事の内容
  • 任意売却の進め方
  • 任意売却以外の選択肢
  • 任意売却の流れの注意点
  • 任意売却の期間

任意売却の流れを学ぶことで、任意売却の全体像を掴むことができ、今のあなたがどのような行動をしていけばいいのかがわかります。

不動産の売却を検討されている方にとっては必ず役に立つ内容となってますので、すこしボリュームはありますが、是非最後までお読み下さい(^^)

任意売却や競売を検討する前に、一般の売却も考えていきましょう。一つの不動産会社が「通常売却は厳しい」と言ったとしても、そうではない可能性があります。

複数の会社からアドバイスをもらいうことが重要です。客観的かつ総合的に判断していくことで、あなたにとってより最適な売却プランを立てていくことが可能です。
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任意売却の要件

任意売却の要件

任意売却は誰でも無条件にできるというものではなく、一定の条件を満たす事が必要です。

条件は7つあります。

7つの要件
  • 債権者(金融機関など)の合意を得ていること
  • 税の滞納等で物件が差し押さえられていないこと
  • 売却活動時間が十分に確保されていること
  • 市場価値のある物件であること
  • 共有者の合意が得られていること
  • 連帯保証人の同意が得られていること
  • 一定額以上の管理費・修繕積立金の滞納がないこと

任意売却は返済が厳しい人が行う売却方法になるため、債権者の合意なしで進めることはできません。金融機関からしたら、勝手に売却された後に「ローンの返済が厳しいんでなんとかして下さい」と言われても困りますよね。

そのため、必ず債権者の合意が必要です。もちろん、債権者や状況によって上記の要件の適用方法が変わってくるので、その点は理解しておきましょう。

任意売却の流れ

相談する

相談方法には、『電話・メール・対面』での方法があります。

現在のあなたのローン返済状況や、今後の対処法について不動産会社や金融期間と相談していきます。ここでは相談料などの費用がかかることはありません。

繰り返しになりますが、一つのところだけしか相談しないと、その会社にとって都合が良い対処法(安く買い取るなど)しか提案されないリスクがあるので、必ず複数箇所に相談しましょう。

現状の把握  

現在の状況を相談するにあたっては下記の情報をまとめておきましょう。

  • 名前と住所
  • 希望・・・「住み続けたい」「引っ越し代が欲しい」「なるべく高く売りたい」「早く売りたい」など
  • 住宅ローンの借入先の金融期間・・・金融機関によって任意売却の取り扱いが異なる
  • 現在の状況・・・仕事や家計の収支状況、家族構成、滞納状況、差し押さえ状況、競売の申立の有無
  • 税金の滞納の有無・・・滞納の差し押さえがある場合、役所の許可が必要となるから 

 

これらの情報をもとに「任意売却」「一般売却」「競売」のうちどの方向で進めていくか決めるよ!

不動産価格調査と査定

任意売却を成功させるためには販売価格は重要なポイントです。不動産の査定を専門スタッフが算定します。

売却価格はこの時点でわからないので、あくまでも想定ということになります。査定額をもとに、債権者(金融機関)と最終的な価格を調整していくことになります。

価格について検討することは「オーバーローン」「アンダーローン」についてです。

  • オーバーローン・・・住宅ローンが売却額よりも高い
  • アンダーローン:住宅ローン残高が売却額よりも低い

オーバーローンは住宅ローンの残高が不動産売却価格が高い状態です。(アンダーローンはその逆)例えば住宅ローンの残債が2000万円で不動産が1000万円で売れた場合、1000万円ローンが残ることになります。

任意売却で残ったローンは免除されることはなく、売却後も返済し続けることになります。

アンダーローンの場合は、まだ返済に余裕があることが多く、任意売却よりも一般の売却をした方が結果的に高い金額で売れる傾向があります。

逆に、オーバーローンの場合は売却後に残ったローンを今後も返済できるか考えていかなければいけません。

人によっては競売や自己破産などを視野に入れることも必要になりますが今後に大きく影響するので慎重に判断していきましょう。

査定時のポイント

査定時は、綺麗な状態であるに越したことはありませんが、特に重要ではありません。

もちろん、建物の痛みがあまりにも酷かったり設備が壊れていれば、多少査定に影響することはありますが、そこまで神経質になることはないでしょう。

査定の注意点は、不動産会社によって査定方法や査定額が違うこと。不動産会社の中には、自社で仲介契約を進めたいためだけに高い査定額を出したり、「絶対に売れます!」と強調して提案してくるところもあります。

そのため、複数の不動産会社に査定をしてもらったり、任意売却に強い不動産会社に依頼することが必要です。

媒介契約の締結

不動産を売却するために不動産会社と媒介契約があります。媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

✓媒介契約の種類

契約の種類 専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
他業者への販売依頼 ××  ○
自分で探した買主との直接契約 × ○  ○
有効期限 3ヶ月3ヶ月無制限
報告義務  1週間に1回以上2週間に1回以上 なし
レインズへの登録義務契約日から5日以内契約日から7日以内登録義務なし

どの媒介契約を選ぶかはケースバイケースですが、中には自社にとって都合が良い契約方法だけ勧めてくる不動産会社もあるので要注意です。必ず複数の業者に相談し、一番最適な契約方法を選んでいきましょう。

債権者との交渉

任意売却になる可能性があれば、事前に債権者に相談し、了承を得る必要があります。

債権者=お金を貸している人

任意売却の場合の債権者は人によって違います。

  • 信金や銀行などの金融機関
  • 市役所、区役所
  • 行政機関

これらの債権者に対し、債務者が直接交渉する必要がなく、不動産会社などの専門家が間に入り債権者と連絡を取って話し合いを進めていきます。

話し合いの内容は、任意売却を行うかどうかだけではなく、売却価格や売却期間、返済方法などについてです。

金融機関側としても売却価格が高いに越したことはありませんが、何よりも重視しているのは確実に不動産が売れるかどうかです。そのため実現性のある売却価格での提案が不可欠です。任意売却に慣れている業者の場合はこれらの手続きをよりスムーズに進めていくことができます。

あまりに高い金額にしてしまうと、返済に間に合わなくて競売になってしまうことも・・・。手残りのことを考えると高くしたいのもわかるけど、期間のことも考えないとね。結局はバランスが重要。

販売活動の開始  

販売活動は、一般的には金融機関(債権者)と販売価格の合意ができてから始めます。一般の不動産売却と同じように、売却期間は2,3ヶ月~6ヶ月間です

期間に幅があるのは、買い手がつくかどうかによります。相場より値段を高くすれば、安い値段よりも買い手がつきにくくなります。

競売の手続きまで余裕がない場合は、なるべく早く売却する必要があるため、売却価格を強気に設定することは難しいです。

逆に余裕があるほど強気で価格設定することができます。より高く売れたほうが、売却後の残債の返済が楽になるため、早めに対応しておいたほうがいいことがわかりますね。

そして、なるべく高い値段で早く売る場合には、居住者の協力が不可欠です。内見希望の人がいたら室内を見てもらえるように協力しましょう。必要以上に綺麗にする必要はありませんが、内見してもらうことで売れる可能性は上がります。

購入者の選定 

任意売却は、競売開始決定までに購入者を見つけることが最重要です。販売期間内に購入者が見つからなかった場合、金融機関が競売に向けて動きます。

そして、競売申立てが裁判所に受理されると裁判所から「不動産競売開始決定」の通知が届きます。

債権者によっては、競売がスタートしても任意売却を認めてくれるところがあります。とはいえ、売却期間が長くなればなるほど状況が厳しくなるので注意です。

債権者の同意

任意売却をした後には残債が残ります。住宅ローンの総返済額は減りますが、売却価格で補えきれなかった残債分は継続して返済していかなければいけないのです。

そのため、任意売却したからといって、家計の状況が確実に楽になるとは限りません。返済期間や月々の返済額も含めて債権者(ローンの貸し手)と話し合いをしていく必要があります。

債権者側も、任意売却をする人の経済状況が良くないことはわかっていますので、無理な返済を要求してくることは少ないですが、確実な返済を求められるのは変わりません。

任意売却で月々の返済額が減ることはありますが、家計全体を見直していくことは必須です。

不動産売買契約

任意売却は債権者のために行うので、解約は絶対に避けなければなりません。そのために、売買契約書に確実に売却するための内容を盛り込んでいきます。盛り込む内容は3つで下記の通り。

契約の文言内容
瑕疵担保責任を免責とする。一般の売買では売主は3ヶ月程度の瑕疵担保責任を負います。
一方で、任意売却の場合は瑕疵担保責任によって売却後に買主から
契約を解除されないよう、売り主の瑕疵担保責任は免除します。
疵担保責任は免除します。土地、建物含めて補修が必要な箇所があってもそのまま引き渡しを行います。
これも買主と購入後にトラブルになるのを防ぐためです。
公募売買とする。公募とは、登記簿のことです。
登記簿の面積をもとに取引をするので、後々面積でトラブルになることを防げます。
実測売買の場合は、後から測量した結果、契約書の面積と差異があった場合に
精算することになります。こういった処理を省くために公募売買の取引をします。

上記を見るとわかりますが、買主にリスクがある内容となっています。

買主が個人の場合で、不動産購入がはじめての方にとっては見落とす可能性があります。お互いが気持ちよく不動産取引ができるよう、説明をきちんとしてくれる業者選びをしましょう。

お引渡し 

引き渡しですること

項目 内容
登記申請書類の確認所有権移転登記の申請をします。登記を代行する司法書士に必要書類を渡して申請を依頼します。
残代金の受領手付金と内金を差し引いた売買代金の残額を受け取ります。
固定資産税等の精算固定資産税、管理費、修繕積立金などを精算します。
関係書類の引き渡し管理規約やパンフレット等を引渡しします。
カギの引渡し物件のカギを引渡しします。
諸費用の支払い登記費用や仲介手数料の支払いをします。

任意売却の全体の流れは、一般の売却と大きな差はありませんが、一点だけ注意点があります。それは、売買契約と引き渡しを1日で行うことです。

一般の売却は契約日とは別に引き渡しを行います。平均は売買契約の1ヶ月後に引き渡しが行われます。一般の売却には契約の時に手付金を支払いますが、任意売却には手付金がありません。それは、契約日と引き渡し日が同じだからなんですね。

任意売却は返済が厳しい人が多いので、買主が手付金を渡してしまったら持ち逃げされる可能性があるという理由もあります。

売買代金の決済

決済方法も一般の不動産売却と変わりません。抵当権や差し押さえを抹消して不動産のの引渡しをします。この際に引っ越し費用が出る場合に支払われます。

任意売却の費用

任意売却の費用

「任意売却は一般的な売却と違って手間がかかるから高いんじゃないのか?」このように思う人もいるでしょうが、任意売却は一般的な売却との費用の違いはありません。

仲介手数料や印紙代、抵当権の抹消登記費用がかかるのは任意売却も一般の売却も同じです。

おおよその売却費用は、売却代金の5%ほどの費用と言われています。4000万円の不動産が売れた場合は200万円ほどの費用ですね。費用の内訳は下記のとおり。

例:4000万円の不動産を売却した場合

費用名金額計算方法
仲介手数料138.6万円(売却額×3%+6万円)+消費税
印紙税1000円~6万円
抵当権抹消登記費用1000円自分で処理した場合。司法書士に依頼する場合は1万円~5万円
住宅ローン返済手数料5000円~3万円金融機関によって違う
譲渡所得税売却益による所得税額(短期)=売却益×30.63%
所得税額(長期)=売却益×15.315%
住民税売却益による住民税額(短期)=売却益×9%
住民税額(長期)=売却益×5%

上記の費用はあくまでも概算です。物件などの条件によっても変わってきます。とはいえ、実際に売却する際は必ず費用の詳細を出してもらいましょう。

任意売却はいつまでならできる?

任意売却はいつまでならできる?

住宅ローンの滞納を放置し続けると競売になってしまいます。競売になった時点で任意売却ができないと思いがちですが、厳密には違います。

競売開始決定の通知を受け取ってからでも任意売却はできるのです。一般的には、競売の開札期日の前日までなら任意売却はかのうです。

ただ、注意点として、開札期日の前日までに任意売却するには、その日までに少なくとも1ヶ月以上債権者と交渉する時間が必要です。また、債権者によっては競売の手続きに入ってしまうと、任意売却に応じてもらえないことがあります。対応を遅くすればするほど状況が悪くなってしますことになります。

任意売却の申請時期

任意売却の申請時期

任意売却は、住宅ローンの返済していくのが厳しい人が行う対処法です。そのため、任意売却での不動産売買を、金融機関に申請する時期はおおよそ3~6回の延滞となった時点です。(金融機関によって違います。)

任意売却のスタート時期は、延滞が始まる前からでも可能です。住宅ローンの返済に余裕がなかったり、遅かれ早かれ滞納することになる可能性があるなら早期に対応していきましょう。オーバーローンの場合は特に早めに対応することでなるべく売却後のダメージを少なくすることができます。

逆に任意売却の申請が遅れ滞納が続くとブラックリストにもなりますし、債権者によって競売の手続きが進んでしまうというリスクがあります。傷は浅いうちに治しましょう。

まとめ

任意売却は一般売却よりも費用がかかることはありませんが、手間やリスクがかかることは間違いありません。特に返済が限界に近い人は、競売になるかがかかっているので「時間との戦い」になってくるでしょう。

繰り返しになりますが、任意売却はスピード勝負です。「返済がもう限界かも」と感じた時点で任意売却を視野に入れることも重要です。

対応が早ければ早いほど、債権者も対応しやすくなりますし、なにより競売のリスクを最小限に抑えることができます

競売によって自宅を手放すことになると、多くの面で不利になります。対応が遅くなるデメリットはありますが、対応が早いに越したことはありません。とにかく先延ばしにしないことです。

少しでも不安要素があれば、身近なプロに相談してみましょう。

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